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Comment limiter le coût fiscal de la revente d'un bien immobilier ?


Vous avez pour projet de céder un bien détenu à titre privé : la plus-value (différence entre le prix de vente et le prix d'achat) est soumise à l'impôt. Mais il est parfois possible d'y échapper, ou au moins de réduire cette note...


Les plus-values imposables


Lors de la cession d'un bien immobilier par une personne physique, l'imposition de la plus-value rentre dans le cadre du régime des plus-values immobilières. Cela est le cas que la cession soit directe ou par l’intermédiaire d'une société de personne (SCI par exemple).

Tous les immeubles sont concernés (bâtis ou non bâtis).

Le taux d'imposition : il est de 15,5% pour la partie prélèvements sociaux et de 19% pour la partie impôt sur le revenu, soit un total de 34,5% de la plus-value réalisée à reverser à l'administration fiscale.


Exemple :

Vous achetez un appartement à 200 000 euros. Vous le revendez 2 ans plus tard 250 000 euros. Vous réalisez une plus-value de 50 000 euros, et paierez un impôt de 17 250 euros ; soit une plus-value nette de 32 750 euros.


Les exonérations


La plus connue est celle de la résidence principale : sa revente est exonérée d'impôt. Votre résidence principale est unique, elle est votre résidence habituelle et effective au jour de la cession.


Une seconde exonération concerne la première cession d'un bien immobilier, à la double condition suivante :


- le cédant n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédant la cession ;


- le cédant utilise le prix de cession de ce bien pour l'acquisition ou la construction de sa future résidence principale, sous un délai de 2 ans.

Autres exonérations : ventes de moins de 15 000 euros et ventes effectuées par des retraités ou invalides aux revenus modestes.


Pas d'exonération... : les abattements


Lorsque l'immeuble cédé a été acheté il y a plus de 5 ans, un système d'abattement progressif vient réduire la plus value-imposable.

Ainsi, au bout de 22 années de détention, l'abattement est de 100% sur la partie impôt sur le revenu. C'est plus long pour atteindre les 100% sur la partie prélèvements sociaux : 30 ans.


Pas d’exonération... : optimiser le calcul de la plus-value


La plus-value est calculée par différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition du bien cédé. La solution pour l'optimiser se situe par conséquent sur ces deux attributs.


- Augmenter le prix d'acquisition

Forfaitairement, l'administration donne la possibilité de majorer le prix d'acquisition d'un montant de 7.5% pour tenir comptes des différents frais. Il est également possible d'imputer les frais réels. Il faut donc effectuer ces deux calculs et retenir la solution la plus avantageuse.

Les frais engagés pour des travaux peuvent également venir s'ajouter au prix d'acquisition, pour leur montant réel ou forfaitairement au taux de 15% si l'immeuble a été bâti depuis plus de 5 ans.


- Réduire le prix de cession

Les frais liés à la cession peuvent être imputés en diminution du prix retenu pour le calcul de la plus-value : rémunérations des mandataires ou intermédiaires, frais liés aux diagnostics divers, honoraires d'architecte, ... et TVA acquittée par le vendeur.

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